VOCÊ SABE O QUE É PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?
O incorporador ou construtor adquire um terreno onde edificará uma obra em unidades autônomas para vender aos interessados em comprar um apartamento. Mas aí surge uma dúvida, que garantia esse comprador terá, caso o incorporador venha a falir, por exemplo, e não continuar a obra?
O patrimônio de afetação é um instituto criado pela Lei 10.931, de 02/08/2004, que consiste na separação do terreno, direitos e deveres a ele vinculados, do patrimônio particular do incorporador.
Comprar um imóvel novo na planta é comprar uma promessa de que ele será entregue conforme combinado. Ao separar o patrimônio de uma incorporação e o patrimônio da incorporadora, essa legislação traz mais segurança jurídica ao comprador. Essa opção foi criada como consequência de alguns problemas no Brasil, como incorporadoras que foram à falência e não entregaram os apartamentos que já tinham vendido, causando prejuízo e muita dor de cabeça.
Com a constituição do patrimônio de afetação, forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico que é a realização daquela obra. Lembrando que esse patrimônio constituído responde por todos os direitos e obrigações provenientes da edificação, como por exemplo, obrigações fiscais, pagamento de fornecedores de materiais e serviços.
E se o crédito é anterior à constituição do patrimônio de afetação. Por exemplo: Incorporador compra o terreno e não paga como combinado. Surge o credor, dono do terreno, que quer receber. Nesse caso, esse credor não poderá impedir a constituição do patrimônio de afetação, pois a própria construção em si, já é a garantia do pagamento, mas se fará presente na relação jurídica estabelecida entre todos os envolvidos, como credor preferencial do patrimônio de afetação criado. Nesse exemplo, o patrimônio de afetação já pode “nascer devendo”, estamos falando de uma eventual hipoteca anterior à constituição do patrimônio de afetação.
Mas, para que o patrimônio de afetação garanta créditos anteriores a sua constituição, é necessário que a garantia real consubstanciada em direitos e deveres provenientes daquele empreendimento (no nosso exemplo a hipoteca) seja levada a registro na matrícula do terreno.
Portanto, ter uma incorporação imobiliária sob regime de patrimônio de afetação significa que a incorporadora fez uma separação patrimonial: existe o patrimônio geral da empresa e o patrimônio relacionado apenas àquela construção.
Vale esclarecer aqui que o patrimônio de afetação não é só financeiro: é o conjunto de bens, direitos e obrigações relacionados àquela obra.
A parte financeira, no entanto, é a mais importante para o comprador. O patrimônio de afetação significa que as contas ficam totalmente separadas havendo uma conta bancária criada especificamente para aquela construção.
Assim, a incorporadora não consegue utilizar fundos da construção A para pagar dívidas da construção B, por exemplo, ficando os recursos da obra protegidos.
A lei também prevê a possibilidade de criar uma comissão de representantes para fiscalizar o andamento da obra. Ela pode ser composta por adquirentes (clientes que compraram unidades naquela construção) ou por alguém indicado por esse grupo.
Quando formada, essa assembleia de patrimônio de afetação recebe demonstrativos periódicos da incorporadora para atualizar-se sobre o cronograma da obra e sua situação fiscal – uma forma de dar mais poder e transparência para o consumidor.
O objetivo principal do patrimônio de afetação é, portanto, constituir uma garantia, não revogável ou manipulável pela incorporadora, de que as unidades autônomas daquele determinado empreendimento serão, de um jeito ou de outro, concluídas e entregues aos seus respectivos compradores.
De fato, uma vez averbado o patrimônio de afetação, ainda que a incorporadora venha a declarar falência durante as obras, os adquirentes terão resguardado o seu direito de receber seus apartamentos, pois os bens relacionados ao empreendimento não poderão ser desviados pela incorporadora para outras finalidades e nem poderão ser penhorados pelos credores daquela (salvo se a dívida for relacionada ao próprio empreendimento).
Por outro lado, da ótica da incorporadora, o patrimônio de afetação é igualmente interessante, pois, além do seu apelo comercial – afinal, se um comprador tiver que escolher entre comprar um imóvel em um empreendimento com patrimônio de afetação averbado ou em um outro empreendimento sem essa averbação, certamente optará pela primeira alternativa – traz um enorme benefício fiscal.
Finalizando, o patrimônio de afetação é um importante instrumento jurídico de garantia para quem compra imóveis na planta.
Mas ter segurança jurídica é possível em qualquer transação imobiliária, seja em imóveis novos ou usados. Para tanto, é preciso garantir uma análise cuidadosa da documentação do vendedor e do imóvel em questão, razão pela qual nós recomendamos e fazemos esse levantamento denominado “due diligence” que se mostra não apenas como uma ferramenta de segurança, mas também traz tranquilidade ao negócio.
Para maiores esclarecimentos, entre em contato conosco.
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